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domingo, 16 de julho de 2017

ANÁLISE CARTEIRA DE FII'S - CORRIDA DOS RATOS A FUGA


Análise da carteira de FII’s sob o olhar de um investidor amador na data mencionada.
Importante !! Isso aqui é apenas um exercício pessoal e de registro da minha tentativa de obter uma melhor a performance nos ativos de fundos imobiliários.

Muitos dos argumentos são baseados em consultas de dados (relação abaixo) e feeling pessoal. Contudo não sou profissional e erro bastante. A única coisa que me salva é trabalhar muito e poupar bastante, o resto é apenas uma tentativa de potencializar meu capital.

Então, de forma alguma estou recomendado esses ativos, que por sinal alguns já me deram até dor de cabeça (veja até o final). Então faça a leitura de forma a criticar e se possível agregue o post com comentários. Forte abraço !!






Pela ordem:


HGLG11 CGHG Logística – Participação na carteira 8,1%

Tipo:  Imóveis Industriais/Logísticos

Prós: Apesar da vacância o fundo continua se mantendo dentro de um limite aceitável. Bons ativos.

Contras: Vacância física e financeira tem aumentado. Cota sobrevalorizada.

Probabilidade de continuar no investimento: Provável.


VRTA11 Fator Verita – Participação na carteira 7,5%

Tipo:  Papéis (CRI, LCI, etc.)

Prós: DY muito estável, distribuindo ao investidor proventos dentro de certa previsibilidade.

Contras: Prazo de duração de 12 anos a partir do lançamento (2010). Devido a queda da Selic, o fundo vem sofrendo fortes variações nas suas cotas.

Probabilidade de continuar no investimento: Provável.


HGRE11 CSHG Real Estate –  Participação na carteira 9,5%

Tipo:  Imóveis Comerciais (Escritórios)

Prós: Fundo vem tendo um desempenho bom apesar do mercado turbulento. Sua ABL está dívida em 4 estados, sendo SP o maior mercado. Estratégia de gestão ativa, o que pode trazer bons ganhos aos cotistas.

Contras:  O fundo vem mantendo um patamar ocupação x vacância quase que fixa, sua vacância encontra-se na faixa de 24%. Possui imóveis aqui no Rio de Janeiro, mercado deprimidíssimo por conta de todo cenário macro e o mercado de petróleo. Contudo, os imóveis são bem localizados e já estabelecidos no mercado Carioca (Torre do Rio Sul e edifício Teleporto).

Probabilidade de continuar no investimento: Provável.



MXRF11 Maxi Renda – Participação na carteira 6,9%

Tipo:  Misto - Constituição do patrimônio (06/17): 17% Cotas de FIIs, 70% CRI, 4% Renda Fixa e 9% Imóveis.

Prós: Em maio/2017 fundo incorporou ao seu patrimônio o FII XPGA11 e teve as cotas desdobradas em 1/10. O que teve boa repercussão e trouxe muitos investidores pro FII e consequente elevação do preço de sua cota.

Contras: Último provento distribuído sofreu uma queda a se estudar. Contudo a administradora esclareceu alguns pontos:

“Os valores de distribuição de rendimento, por cota, divulgado em 30/06/17 referente a junho/17, sofreu impacto negativo em função de quatro fatores:
1) Vendas de cotas de FII (SDI) que não estavam gerando renda atrativa vis a vis o custo de oportunidade, e gerou prejuízo na venda das cotas, mas em prol de aumento de rentabilidade (yield). Surgiu uma oportunidade de zerar a posição de uma única vez, por meio de um “block trade”;
2) Tendo em vista que muitos CRIs que compõem o portfólio do FII tem rentabilidade indexada ao IGPM, com a deflação do IGPM no mês corrente, o fundo foi diretamente impactado;
3) O Fundo adquiriu cotas do BCFF
(oferta das novas cotas) e não recebeu a rentabilidade dessas cotas. O MXRF
e os demais investidores que entraram na oferta, somente receberão os rendimentos após o encerramento da oferta que foi no final de Junho, neste sentido, o MXRF
só receberá em 10/07.
4) Concentração de despesas esporádicas como (i) auditoria da incorporação e (ii) despesas cobradas pela bolsa no processo de incorporação, como por exemplo: split de cotas e leilão das cotas (frações da relação de troca).”

Probabilidade de continuar no investimento: Avaliando aumentar posição.



CXRI11 Caixa Rio Bravo – Participação na carteira 13,8%

Tipo:  Misto

Prós: Rentabilidade e preço da cota sem matem flutuante perto do seu valor patrimonial. Tem trago ótima rentabilidade na carteira.

Contras: Quem compra cotas desse fundo, está comprando a gestão de seus administradores e gestores, nesse caso a Caixa e a Rio bravo.

Probabilidade de continuar no investimento: Provável


CEOC11 Cyrela Commercial Properties – Participação na carteira 12,8 %

Tipo:  Imóveis Comerciais (Escritórios)

Prós: O fundo detêm sete andares e meio da Torre South Corporate do Edifício Corporate Executive Offices (CEO) (Rio de Janeiro - RJ). Tive a oportunidade de visitar o prédio várias vezes antes das reformas que o FII está/tocou no empreendimento. O prédio é muito bom. Vacância de 0%, pois assinou contrato  com a TIM por 15 anos.

Contras: O Fundo para fechar contrato se atribuiu uma série de afazeres e deveres com a TIM, sendo assim fica responsável por melhorias e consequentes gastos, o que traz para o cotista nenhum centavo de provento após a RMG. A expectativa que até o fim desse ano comece a pingar os primeiros centavos. Monoativo.

Probabilidade de continuar no investimento: Avaliando aumentar posição antes do começo da distribuição de proventos (o que na minha visão chamará atenção)


MFII11 Mérito Desenvolvimento Imobiliário – Participação na carteira 11,9 %

Tipo:  Desenvolvimento

Prós: Como o próprio nome do fundo diz, o mesmo vista desenvolver empreendimentos imobiliários para posterior venda, distribuição e novo clico de desenvolvimento. Me agrada muito saber que um fundo com essas características tem como premissa a existência por tempo indeterminado. Já possuí ativos e já realizou vendas.

Contras: Por ser um fundo de desenvolvimento e por tempo indeterminado (novidade no mercado), o fundo pode passar por momentos péssimos como agora, para realizar os estoques. Porém existem estratégias de entradas/fases do empreendimento, o que pode amenizar os impactos macros.

Probabilidade de continuar no investimento: Aumentarei posição com cautela, pois o fundo parece ter caído no gosto do investidor. Aguardarei a gestão tomar mais posicionamentos e os novos empreendimentos que aí estão serem liquidados.


CTXT11 Centro Têxtil Internacional – Participação na carteira 12,2%

Tipo:  Tijolo

Prós: Um dos fundos de mais antiga constituição (1995) de minha carteira de FII. Gosto muito desse FII apesar de ser um mono ativo e ter sua renda muito atrelada ao Itaú (maior locatário). Fundo com preço de cota muito baixo, comecei comprando com os pingados que caiam de proventos.

Contras: Mono ativo, praticamente mono inquilino (participação do Itaú muito efetiva na renda).

Probabilidade de continuar no investimento: Todo mês mais um pouco.


BBPO11 BB Progressivo II – Participação na carteira 8,9 %

Tipo:  Imóveis Comerciais (Agências de Bancos)

Prós: O fundo possui 64 imóveis (sendo 59 agencias bancarias) espalhadas pelo Brasil (sendo 30 em São Paulo) locado para o Banco do Brasil. Imóveis negociados na modalidade Sale and Leaseback. Contratos de aluguel tem duração de 10 anos (até nov/2022) e são corrigidos anualmente pelo IPCA.

Contras:  A Perenidade do fundo hoje está limitada a 2022. Vale ressaltar que o mercado de bancos está sofrendo mudança com a revolução dos aplicativos, mas acredito que é algo que não deve ter um impacto negativo no curto/médio prazo.

Probabilidade de continuar no investimento: Provável.


BCFF11 BTG Fundo de Fundos – Participação na carteira 8 ,4%

Tipo:  Fundo de Fundos

Prós: Gestão ativa, o objetivo do fundo é o investimento em empreendimentos imobiliários, por meio da aquisição dos seguintes ativos (“Ativos-Alvo”), ou de direitos a eles relativos.

Contras: O fundo vem perdendo valor de mercado mês a mês, o que pode puxar a rentabilidade para baixo se não bem balanceada. Nos últimos 12 meses o fundo rendeu apenas pouco mais de 1% do que a Poupança.

Probabilidade de continuar no investimento: Pouca. Estou planejando desinvestimento nesse ativo.


Os que se foram ao longo de 1 ano de investimento em FII :

FEXC11B
RBVO11
RBGS11
BPFF11
CPTS11B
KNCR11
BCIA11
BCFF11 – Berlinda


Sites em faço consultas, pela ordem:

http://fiis.com.br/
http://www.fundsexplorer.com.br
http://www.scanfii.com.br/
https://tetzner.wordpress.com/category/fiis/

https://bastter.com/mercado/fii/

Sucesso à todos.



21 comentários:

  1. É Rato, depois de um tempo é bom dar uma olhada mais de perto nos investimentos.

    Eu acabei fazendo umas mudanças na carteira também.
    Abc

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    1. Nem me fale meu amigo, com muita dor no coração sai nesse mês de CPTS e outros que eu já estava de saco cheio de carregar (KNCR11 e BCIA11).

      Vamos ajustando pq antes do só o fundo ter perenidade minha carteira também tem que ter.

      Forte abraço e muito sucesso !

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  2. Fala Rato,

    Por que saiu de BCIA? Eu estou começando a comprar poucas cotas dele por agora.

    BCFF esta pessimo mesmo, ja tive, sai com lucro antes das reducoes.

    BPFF era mais ou menos, sai dele naquele evento da reducao de SPTW, mas me surpreendeu o pagamento que nao caiu tanto e a cota valorizou.

    MFII: Muito cuidado ... Vem pagando rendimentos com as inumeras novas emissoes. Tem um blog propaganda dele, isto me preocupa e prefiro ficar fora.

    Por que desistiu de KNCR e CPTS? Gosto dos dois.

    Abraçao

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    1. Fala meu amigo VDC, gostei das indagações, vamos a ela:

      BCIA tem me trazido há pelo menos seis meses rentabilidade negativa e um valor de proventos que outros fundos podem me retornar com baixa volatilidade. Acredito que por carregar nome de um grande banco, o fundo fica muito exposto o que acaba fazendo muita gente entrar e sair.

      No geral a carteira do fundo é muita boa, têm ativos que já entrei, já sai e outros que ainda tenho:
      BB PROGRESSIV II FII
      CSHG REAL ESTATE FII
      FI IMOB BTG CORP OF
      FII CENESP
      FII CSHG LOG
      FII CSHGJHSF
      FII CYRELA THERA COP
      FII EDIFICIO GALERIA
      FII KINEA RENDA IMOB
      FII RIONEGRO
      FII SHOP PATIO HIGIE
      FII SHOPPING JD SUL
      FII TBOFFICE
      FII THE ONE
      FII TORRE ALMIRANTE
      FII TORRE NORTE
      FII VBI FL 4440
      FII VILA OLIMPIA COR
      FUND CAMP F.LIMA
      KINEA REND IMOB FII
      SANT AGÊNCIA IMOB
      SDI LOGIST RIO FII
      TRX REALTY LOG REN 1

      No geral tem ativos de muito valor e outros que estão sofrendo muito. Fundo de fundos é assim mesmo. Ainda tenho bastante fundo dessa modalidade e estou tentando diminuir a dependência.

      BCFF foi descuido meu. Estou vendo essa derrocada faz tempo, mas pode ser algo de mercado. Como FII é investimento de longo fica difícil prever o que vai acontecer num horizonte próximo. Mas realmente estou pensando sair com todas as forças.

      BPFF foi à mesma linha. Saí sem nem olhar para trás. Ainda farei um estudo dos FII que já saí, pois tem um o outros que eu gostava e quem sabe mudaram de rumo. O mercado de FII é assim mesmo, até pelo tamanho do mercado brasileiro.

      MFII Considero um fundo interessante, mas ainda com cautela. Trata-se de uma novidade no mercado, pode ser uma antecipação de tendência. Os caos todo que estamos tentando sair do ciclo de recessão, se estivessem no ciclo de expansão esse fundo estaria bombando. Mas sempre um olho no padre e outro na missa.

      KNCR e CPTS - Eliminei pois quero diminuir a exposição a papel. Saio com dor no coração, CPTS é um fundo que eu gostava muito e já me trouxe muitas alegrias. Kinea salvo engano é o maior fundo desse tipo na bolsa, mas é outro que vem sofrendo muito nesse último semestre. Exemplo dos indexadores do Kinea (desatualizados): Por indexador: 53,93% CDI, 17,37% IPCA, 3,01% IGPM e 25,70% SELIC. Ou seja, todos em queda. Mas o fundo é bom e robusto, só minha entrada e saída foram fora de hora.

      Essa são algumas das minhas ponderações. Mas o mercado é variável, quem sabe eu saia de um, entre em outro. Não tenho a visão de realizar lucro, mas mitigar prejuízo. É duro, mas me força a pensar bastante nos ativos.

      Forte abraço meu amigo, sucesso ! Ahhh, faz uma análise ou divulga teu portfolio depois, vai agregar bastante a comunidade. Forte abraço !!

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  3. Portfólio composto por boas escolhas. Gostei da forma de análise sua. Parabéns! Rumo aos 100k!

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    1. Grande Alma negra ! Obrigado, estou tentando ajustar e aprender ao mesmo tempo. Cogito até fazer um curso de FII (dentre os milhares que tem na internet), pois é um tema interessante. Rumo aos 100 K. Está adicionado ao list friends. Me adiciona lá !!

      Forte abraço !!

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    2. Também fiquei interessado agora...rsrs Pode ser uma boa fazer um cursinho msm. Rato, vou te adicionar lá sim! Abraços!

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  4. Fala, Rato... Vc tem dados de qto recebeu de proventos este ano até agora com essa alocação na carteira?

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    1. Tenho sim ! Na verdade tenho desde o ano passado quando comecei a investir.

      Faço um outro estudo para ver o "agregado", proventos e valor das cotas. Esse faço mensalmente para ir acompanhando o resultado entregue dos ativos.

      Em resumo, em 11 meses de investimentos em Fundos Imobiliários, já tive R$ 1.060,23 em proventos. Neste ano os proventos já chegaram a R$ 672,77, com um DY médio de 0,805%.

      Somando-se o divind yeld e a valorização das cotas, até final de junho/17 estava no lucro de R$ 1.617,10. Os nº são bacanas para quem está chegando a 1 ano nesse tipo de investimento. Posso começar a traçar beachmarks com outros tipos de investimentos e carteiras teóricas de mercados.

      FOrte abraço !!

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  5. Rato,

    Bela análise. De tempos em tempos temos que fazer essa análise e um rebalanceamento da carteira.

    Eu particularmente tenho preços muito baixos em BCFF e BPFF então vou mantendo mas sem aumentar posição.

    Ainda acredito que nossa economia não vai ficar assim por muito tempo então mesmo esses atrelados ao IGPM eu não tô vendendo mas sei que está difícil aumentar posição em algum atualmente.

    Abraços!

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    1. BPM, seria bacana fazer esse tipo de estudo pelo menos de seis em seis meses. Até pq é cansativo, tem que reunir dados, ler bastante... Se fosse só pelo preço da cota, mensalmente teríamos que mudar a posição, por isso amarguei alguns prejuízos. Mas no resultado agregado estou no lucro.

      Forte abraço !!

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  6. Tenho apenas 2 FII's que estão em sua carteira. Particularmente não gosto de FII's concentrados em papel pois, na minha visão, não cumpre o objetivo de gerar renda sustentável a longo prazo, uma vez que é obrigado a distribuir 95% dos rendimentos o que significa que não se deve esperar rendimentos corrigidos pela inflação ao longo do tempo... Para atingir este objetivo é necessário reinvestir parte dos rendimentos distribuídos de forma a repor a inflação. Outro ponto importante: É recomendável ter bastante critério ao definir as instituições e os títulos de renda fixa nos quais o investidor vai aplicar seus recursos, de preferência contando com a garantia do FGC. No investimento em fundos imobiliários esta questão também é fundamental, porém os FII's não contam com a garantia do FGC. Desta forma, há um risco adicional considerável nos fundos de papéis cujas carteiras apresentam grande exposição em LCI's de instituições financeiras de menor porte.

    Abraços.

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    1. De fato a perenidade nos fundos de papel é algo que é muito discutida, sem falar que para obtermos o efeito de juros compostos temos que aportar os proventos no fundo sempre. A questão da garantia é uma situação que muitos investidores fecham os olhos. Lembro que há um tempo atrás vários fundos tiveram problemas com CRI do shop Goiabeiras..

      Enfim é algo a se considerar, o investimento tem riscos e temos que trabalhar para mitiga-los.

      Abraço meu caro, obrigado pela sua leitura.

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  7. Boa tarde Rato!
    Bela análise. Não conhecia o seu blog. Vou passar a segui-lo.
    Abraço

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    1. Fala Dividendo, obrigado pelo elogio. Seja bem vindo ao blog. Me adiciona no friend list depois, abs.

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  8. Cara muito legal esse detalhamento, ainda mais eu que sou um noob em RV, aprendendo cada vez mais com vc e o pessoal da blogosfera !!

    http://stiflerpobre.blogspot.com.br/

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    1. Fala Stifler, ainda to engatinhando nesses ativos. Contudo agora eu me seguro nos fundamentos que o ativo podem me retornar de valor. É um jogo de paciência. Obrigado pela visita, forte abraço

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  9. Boa análise. Passei a seguir seu blog.

    Tenho achado os preços dos FIIs bem proibitivos para entrada ultimamente, parece tudo muito esticado. Acabei dando a sorte de entrar nesse mundo na época do impeachment e deu uma valorizada boa. Não pretendo vender, pois acho o custo muito alto. Minha estratégia é puramente buscar renda. Por mais que seja sempre bom dar uma rebalanceada de vez em quando, eu acho perigoso isso acabar virando uma gestão ativa da carteira. O custo acaba pesando. Acho que no longo prazo diversificação e bons pontos de entrada acabam sempre levando a melhor...

    abraço

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    1. Edd, de fato o mercado anda com ativos supervalorizados. Aí fica difícil momento de entrada. Mas no geral pelo que vi nos informativos da B3, o Preço a mercado ainda anda bem abaixo do PL dos fundos. Ou seja, o mercado ainda pode subir mais. Nao sou defensor do preço não importa, mas de vez enquanto para entrar em algum ativo bacana temos que assumir o risco do ativo super valorizados.

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  10. Ola Corrida, bom dia
    Segue um site 10 para consultas de FIIs:
    www.clubefii.com.br/Default

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    1. Fala Grafitty, Clube FII todo mundo fala que é 10. O problema que não consigo me cadastrar de jeito nenhum...

      Sempre fico empacado na parte da senha. Vou tentar cadastrar com o e-mail do blog.

      Obrigado pela dica...

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