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sexta-feira, 14 de abril de 2017

O QUE APRENDI EM FII’S / ESTÁ VALENDO A PENA ?



Esse post vem para demonstrar o que aprendi nesse pouco tempo no ramo dos fundos de investimentos imobiliários. Fique a vontade para discordar ou agregar. Muito do que aprendi sobre o tema foi lendo nossos nobres colegas.

Para começo de conversa vou deixar uma dica do pessoal da Bastter, tente encarar isso de forma construtiva, demorei a entender...

 

Primeiramente FII não é renda fixa, não é ação e tão pouco são imóveis que você vai receber alugueis por ter as cotas.

Em segundo lugar, invista em valor e não em preço da cota. Parece fácil mas nossa mente tenta nos trair o tempo todo. Antes de você investir em algo, entenda o que está fazendo e tenha a percepção por qual motivo você está colocando seu suado dinheiro nesse projeto. Resumidamente eu faço uma lista com três ou mais de motivos pelos quais eu estou sendo sócio do empreendimento. Confesso que no início eu não estava seguindo muitos fundamentos e não tinha uma estratégia, mas é errando que se aprende e todo dia aprendo mais.

Terceiro coisa que aprendi: Podemos vender direito de subscrição de cotas. Isso significa que toda vez que o fundo ofertar mais cotas no mercado e você tiver direito de comprar antes (pois é sócio), você poderá vender o mesmo direito. Geralmente não dá muita grana, mas é legal pois se você não quiser exercer o direito, dá para criar uma graninha do nada. Lembrando que se você não exercer e não vender, o direito de subscrição vira pó.

Quarto lugar, FII’s são investimentos de longo prazo. Não adianta ficar dando F5 no Browser para ver o preço da cota. Ela sobe e desce o tempo todo, você não vai ficar rico e vai ficar doente de tanta ansiedade. Melhor dica vem do nosso amigo VDC, caiu, compra, subiu compre. Não importa preço, seja sócio em valor, não em preço.

Quinta lição, a curiosidade sempre bate, não adianta. Mas se for fazer algum benchmark, tenha em mente que é renda variável. Particularmente eu vejo o lucro ou prejuízo acumulado, mas essa análise é puramente um espelho do preço a mercado das cotas. Exemplo:



Reparem que o capital investido, menos a posição atual, me oferece o valor da valorização da cota ou desvalorização. Também temos que considerar os dividendos recebidos, pois é ELE QUE FAZ O EFEITO DOS JUROS COMPOSTOS NOS FII’S. Basicamente na última linha eu tenho um comparativo se minha estratégia nos FII’s que é baseada em valor do empreendimento está funcionando.

Sexto aprendizado. Antes eu fazia uns cálculos de precificação, achando que ninguém do mercado tinha algo parecido, mas não tem como. Só o fato de precificar não vai te salvar. Ou você acha que o mercado é bobo e só você tem uma bola de cristal mágica para saber sempre o momento de entrada. Acorda NOOB, FII é diferente de ação para trade, aqui não foi feito para ganhar na variação e sim para ser sócio. Mas vou demonstrar algumas coisas que eu fazia e seguia (até descobrir que a maioria das informações está disponível nos fechamentos de mês), mas antes precisamos ter ciência de algumas definições para tentar calcular. Vê aí:

  • Valor de Mercado do FII: Todos os fundos têm um número de cotas, ou seja, em quantos pequenos pedaços o fundo foi dividido e negociado. O Valor de mercado é justamente o que custaria comprar todos estes pedaços, chegamos neste número multiplicando a última cotação pelo número total de cotas.



  • Patrimônio Líquido dos FII: O Patrimônio é o valor de avaliação dos bens do Fundo. Ou seja, quanto vale ou valem os edifícios do Fundo? Ou quanto valem as participações em outros fundos ou recebíveis imobiliários? A soma ou avaliação de todos estes bens, é o Patrimônio total do fundo. Isso é dado, análise feita por consultoria externa.



  • PLC - Patrimônio líquido por cota: Se você dividir o Patrimônio Líquido descrito logo acima, pelo número de cotas, teremos este número o PLC – Patrimônio Líquido por Cota. A questão é muito mais comparativa entre outros fundos do mesmo tipo, do que uma análise isolada.



  • Valor de mercado / Patrimônio líquido: Continuando com a nossa análise, se dividirmos o Valor de Mercado pelo Patrimônio Líquido da mesma forma que a Cotação pelo PLC teremos. Dessa forma, encontraremos se o preço que o mercado está praticando no momento está condizente com os valores do FII.



Essas explicações foram retiradas do Site Eu quero investir. Muito cuidado com essa comparação de abaixo ou acima do VP. Existem excelentes fundos que estão acima do VP e se fossemos fazer apenas essa análise binária nunca compraríamos.

Reparem que vale muito mais as explicações, do que ficar igual a um tarado procurando fundo que está abaixo do valor. Baseado nessas informações, você consegue ter uma leitura menos ignorante dos balanços mensais e ter condições de comparar a saúde financeira dos ativos. Mas sempre lembre, FII é para investir/ser sócio, não para trade, ou seja, que se exploda o preço queremos é investimentos de valor (ativos que gerem renda e se sustentem por anos).

Sétimo e último, pois já estou cansado de escrever, sempre que for entrar em uma nova posição comece devagar. Não pegue sua rescisão de 50 mil Temers e coloque tudo em um papel, você vai fazer merda, nós somos burros e não estamos acostumados a lidar com tanta pressão e grana. Vai devagar, não vai ser numa cacetada que você vai mudar a tua vida, o trabalho é árduo e lento.

Me empolguei e vou dar a última colher de chá. Oitavo aprendizado. Leia os fatos relevantes. O fundo vai acabar ? RMG vai até quando ? Tem cliente inadimplente ? Como anda a vacância ? Um andar do prédio está todo fodido ? O fundo está pagando algo extra ? … Particularmente eu faço uma análise do último ano do fundo. Mesmo assim é pouco. Não gosto de recorrer a fórum, pois tem mais gente com dúvida do que as minhas mesmo. Então vejo o fiis.com.br que é direto ao ponto. Coloco o ticker ele me traz o feed das publicações lá na BM&F. Aproveito a mesma página e dou uma olhada nos números para manter a comparação mês a mês. Apenas análise de números com as informações que são de domínio público, veja a tabela:


Algo simples que é mais para o meu conforto e me serve como norte. Fazendo essas comparações mensais podemos elucidar algumas questões elementares dos fóruns… “ O Fundo está queimando caixa, blá blá blá…”.... E aí vai…

Existem outras situações que observo. Mas como sou burro, eu estou indo com muita cautela nesse mercado. Agora a pergunta proposta no título do post: Está valendo a pena ? Sim está, afinando a estratégia da para ser sócio de grandes fundos com bons empreendimentos. Estou colocando muita energia e dedicação nesses tipos de ativos, pois acredito que se continuarmos do jeito que estamos, premiando muito bem sem risco na RF, nosso país vai pro ralo. A salvação está no mercado, em produzir e não em deixar o dinheiro parado.

Forte abraço e bons investimentos.

16 comentários:

  1. Excelente post!! Quais são seus critérios pra escolher os FIIs que investe?
    Abs!!

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    1. Fala PZ, considero que o critério é algo muito particular. Algumas situações que podem ser completamente aceitáveis para mim, podem ser motivo de saída para você ou outros colegas. Basicamente faço a análise do projeto como um todo, papéis, imóveis, empreendimentos e participação em outros fundos. Ainda estou engatinhando nesse tipo de investimentos, mas já daria para montar algum checklist para tentar analisar. Mais exemplos: Localização dos imóveis, os inquilinos, adimplência dos inquilinos, o tipo de gestão do fundo, a liquidez e em muitos casos o preço da cota. Pq preço ? Pois não tenho capital suficiente para sair comprando cotas de 2k para cima...

      Forte abraço !!

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  2. Já eu sou caçador de Yeld, procuro os papéis com os maiores rendimentos, mas para não quebrar a cara vejo alguns detalhes como: O fundo é estável, a distribuição foi acima de 12% em 12 meses? Quando/quanto foi o último pagamento, está dentro da média? Os negócios que compõe o fundo é não cíclico (como cemitério/shopping)?

    Estar em RMG não é necessariamente motivo de preocupação, basta ver o motivo.

    No mais, FIIs é ótimo para quem não pode deixar o dinheiro parado como na renda fixa, não quer se expor como em ações e ainda receber uma graninha todo mês.

    Abraços!

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    1. Já quebrei a cara a procura de DY. Mas não tinha uma estratégia. Uma coisa que aprendi em sala de aula é que o mercado não é bobo e o papel que está retornando muito além do mercado, algum risco tem. FII está sendo interessante, mas não podemos nos iludir, pois estamos voando em céu de brigadeiro, as cotas estão supervalorizadas e uma hora essa história se acerta.

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  3. Muito interessante a sua análise de FIIs. Também acho que vale a pena, mas tem que estudar direito. Continue falando a respeito desse assunto. Abraços.

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    1. Valeu Einstein !! Assim que eu tiver algum outro assunto bacana trago a baila.

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  4. Muito bacana o post sobre os Fii's. Acho que faço as mesmas análises mas de forma desorganizada kkkkk. Se puder disponibilizar a planilha de acompanhamento anual do fii, onde vc coloca PL, Divida, etc...


    Forte abraço amizade

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    1. Fala Marujo, segue o link.

      https://drive.google.com/file/d/0B_tvcXj_aWNTTHlHVkJ1cXhkUms/view?usp=sharing

      Valeu !!

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  5. Parabens pelo post Rato, muito didatico.

    Esta imagem do Bastter me ajuda muito, eu sou burro em investimentos, por isto invisto em ativos de valor e nao baseado em preço.

    Voce esta com a mentalidade certa. O tempo é nosso amigo nos FIIs.

    Reanaliso os meus anualmente, so em casos que percebo antes faço alteracoes no portfolio.


    Abraco

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    1. Valeu VDC, a muito tempo queria demonstrar como está a caminhada nos FII. Mas precisava colocar também um pouco de conteúdo.

      Bastter é um guia no quesito investimentos.

      Forte abraço !!

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  6. Muito bom o texto RI. Muito didático a quem começa e a quem já está na caminhada também.

    Vejo nos FIIs um excelente caminho para formar uma renda passiva a médio prazo. Tenho focado o blog apenas neste investimento pois acredito no potencial deste segmento.

    Além da renda mensal pingando na conta todo mês ainda contamos com a valorização patrimonial das cotas.

    sucesso na jornada, abraço!

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  7. Parabéns Rato, mais um texto em que aprendo sobre FIIs logo mais criarei coragem para entrar nessa !!

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  8. Rato,

    É concordo ... só cuidado com o "longo prazo", se for muito longo prazo ... todo mundo vai ta morto rs ...

    Melhor ainda se investir em fii com um olho na curva de DI hehe .. abs

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  9. Muito bom o texto.
    Guardei nos favoritos e vou reler com calma.

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  10. Belo Post!
    Inclusive, eu nem sabia disso sobre subescrever cotas! Valeu Rato

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  11. Olá, tenho feito como você, preferido FIIs na minha carteira de renda variável, ao invés de ações. Por curiosidade, gostaria de saber o motivo pelo qual você também optou por essa preferência.

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