sábado, 29 de abril de 2017

ATUALIZAÇÃO PATRIMONIAL ABR/17 (+1,259% ou R$ 762,15)


INTRODUÇÃO
Mais um fechamento de mês, o 21º desde que eu comecei a luta para sair da famosa corrida dos ratos. Esse mês o rendimento e o aporte foram pífios, para não dizer quase nada. Paciência. Como eu havia comentado no fechamento anterior, eliminei a posição do CDB D+0. Não tenho o interesse em manter mais um investimento atrelado ao CDI.


Sindicalista da CUT tentando resolver os problemas do Bostil.

Por enquanto a estratégia continua a mesma. Não estou tendo tempo nem capital para aportar. Logo não mudarei a carteira.
Novidade apenas é que estou voltando ao mercado como escravo celetista... Manterei o projeto de consultoria em aberto, pois me trouxe bons contatos e foi o que me manteve durante esses últimos 10 meses. Espero que com a volta ao mercado, em um emprego convencional os meus rendimentos fiquem mais retilíneos.

Vamos aos números:

CARTEIRA ATUALIZADA



A partir de maio começaremos a comprar moeda estrangeira, especificamente Dólares, pois estamos com planos para 2018 que dependerão dessa moeda. De maneira simbólica esse mês compramos 3 $ em uma casa de câmbio em uma estação aqui do metrô do RJ. Mas como dito, a partir do mês que vem as compras serão mais regulares.



GRÁFICO DA RENDA FIXA



GRÁFICO DA RENDA VARIÁVEL


RENDIMENTOS DOS FII’S



CURTO – MÉDIO – LONGO PRAZO (COMPASS)



META 2017.1 (TÁ DIFÍCIL)



CONCLUSÃO


Tá complicado bater os 67K da meta semestral, mas ainda não perdi a esperança. O cenário econômico está cada dia mais deplorável e ao invés do povo e nossos governantes se esforçarem para arrumar algo, continuamos rodando atrás do próprio rabo e rolando a dívida. Triste de mais. Só tem uma solução para a maioria que não consegue enxergar, poupança doméstica e trabalho. O resto é só perpetua o status quo que é essa vagabundagem que esta aí. 
Me resta apenas desejar a todos um bom final de mês bons investimentos  !!

sexta-feira, 14 de abril de 2017

O QUE APRENDI EM FII’S / ESTÁ VALENDO A PENA ?



Esse post vem para demonstrar o que aprendi nesse pouco tempo no ramo dos fundos de investimentos imobiliários. Fique a vontade para discordar ou agregar. Muito do que aprendi sobre o tema foi lendo nossos nobres colegas.

Para começo de conversa vou deixar uma dica do pessoal da Bastter, tente encarar isso de forma construtiva, demorei a entender...

 

Primeiramente FII não é renda fixa, não é ação e tão pouco são imóveis que você vai receber alugueis por ter as cotas.

Em segundo lugar, invista em valor e não em preço da cota. Parece fácil mas nossa mente tenta nos trair o tempo todo. Antes de você investir em algo, entenda o que está fazendo e tenha a percepção por qual motivo você está colocando seu suado dinheiro nesse projeto. Resumidamente eu faço uma lista com três ou mais de motivos pelos quais eu estou sendo sócio do empreendimento. Confesso que no início eu não estava seguindo muitos fundamentos e não tinha uma estratégia, mas é errando que se aprende e todo dia aprendo mais.

Terceiro coisa que aprendi: Podemos vender direito de subscrição de cotas. Isso significa que toda vez que o fundo ofertar mais cotas no mercado e você tiver direito de comprar antes (pois é sócio), você poderá vender o mesmo direito. Geralmente não dá muita grana, mas é legal pois se você não quiser exercer o direito, dá para criar uma graninha do nada. Lembrando que se você não exercer e não vender, o direito de subscrição vira pó.

Quarto lugar, FII’s são investimentos de longo prazo. Não adianta ficar dando F5 no Browser para ver o preço da cota. Ela sobe e desce o tempo todo, você não vai ficar rico e vai ficar doente de tanta ansiedade. Melhor dica vem do nosso amigo VDC, caiu, compra, subiu compre. Não importa preço, seja sócio em valor, não em preço.

Quinta lição, a curiosidade sempre bate, não adianta. Mas se for fazer algum benchmark, tenha em mente que é renda variável. Particularmente eu vejo o lucro ou prejuízo acumulado, mas essa análise é puramente um espelho do preço a mercado das cotas. Exemplo:



Reparem que o capital investido, menos a posição atual, me oferece o valor da valorização da cota ou desvalorização. Também temos que considerar os dividendos recebidos, pois é ELE QUE FAZ O EFEITO DOS JUROS COMPOSTOS NOS FII’S. Basicamente na última linha eu tenho um comparativo se minha estratégia nos FII’s que é baseada em valor do empreendimento está funcionando.

Sexto aprendizado. Antes eu fazia uns cálculos de precificação, achando que ninguém do mercado tinha algo parecido, mas não tem como. Só o fato de precificar não vai te salvar. Ou você acha que o mercado é bobo e só você tem uma bola de cristal mágica para saber sempre o momento de entrada. Acorda NOOB, FII é diferente de ação para trade, aqui não foi feito para ganhar na variação e sim para ser sócio. Mas vou demonstrar algumas coisas que eu fazia e seguia (até descobrir que a maioria das informações está disponível nos fechamentos de mês), mas antes precisamos ter ciência de algumas definições para tentar calcular. Vê aí:

  • Valor de Mercado do FII: Todos os fundos têm um número de cotas, ou seja, em quantos pequenos pedaços o fundo foi dividido e negociado. O Valor de mercado é justamente o que custaria comprar todos estes pedaços, chegamos neste número multiplicando a última cotação pelo número total de cotas.



  • Patrimônio Líquido dos FII: O Patrimônio é o valor de avaliação dos bens do Fundo. Ou seja, quanto vale ou valem os edifícios do Fundo? Ou quanto valem as participações em outros fundos ou recebíveis imobiliários? A soma ou avaliação de todos estes bens, é o Patrimônio total do fundo. Isso é dado, análise feita por consultoria externa.



  • PLC - Patrimônio líquido por cota: Se você dividir o Patrimônio Líquido descrito logo acima, pelo número de cotas, teremos este número o PLC – Patrimônio Líquido por Cota. A questão é muito mais comparativa entre outros fundos do mesmo tipo, do que uma análise isolada.



  • Valor de mercado / Patrimônio líquido: Continuando com a nossa análise, se dividirmos o Valor de Mercado pelo Patrimônio Líquido da mesma forma que a Cotação pelo PLC teremos. Dessa forma, encontraremos se o preço que o mercado está praticando no momento está condizente com os valores do FII.



Essas explicações foram retiradas do Site Eu quero investir. Muito cuidado com essa comparação de abaixo ou acima do VP. Existem excelentes fundos que estão acima do VP e se fossemos fazer apenas essa análise binária nunca compraríamos.

Reparem que vale muito mais as explicações, do que ficar igual a um tarado procurando fundo que está abaixo do valor. Baseado nessas informações, você consegue ter uma leitura menos ignorante dos balanços mensais e ter condições de comparar a saúde financeira dos ativos. Mas sempre lembre, FII é para investir/ser sócio, não para trade, ou seja, que se exploda o preço queremos é investimentos de valor (ativos que gerem renda e se sustentem por anos).

Sétimo e último, pois já estou cansado de escrever, sempre que for entrar em uma nova posição comece devagar. Não pegue sua rescisão de 50 mil Temers e coloque tudo em um papel, você vai fazer merda, nós somos burros e não estamos acostumados a lidar com tanta pressão e grana. Vai devagar, não vai ser numa cacetada que você vai mudar a tua vida, o trabalho é árduo e lento.

Me empolguei e vou dar a última colher de chá. Oitavo aprendizado. Leia os fatos relevantes. O fundo vai acabar ? RMG vai até quando ? Tem cliente inadimplente ? Como anda a vacância ? Um andar do prédio está todo fodido ? O fundo está pagando algo extra ? … Particularmente eu faço uma análise do último ano do fundo. Mesmo assim é pouco. Não gosto de recorrer a fórum, pois tem mais gente com dúvida do que as minhas mesmo. Então vejo o fiis.com.br que é direto ao ponto. Coloco o ticker ele me traz o feed das publicações lá na BM&F. Aproveito a mesma página e dou uma olhada nos números para manter a comparação mês a mês. Apenas análise de números com as informações que são de domínio público, veja a tabela:


Algo simples que é mais para o meu conforto e me serve como norte. Fazendo essas comparações mensais podemos elucidar algumas questões elementares dos fóruns… “ O Fundo está queimando caixa, blá blá blá…”.... E aí vai…

Existem outras situações que observo. Mas como sou burro, eu estou indo com muita cautela nesse mercado. Agora a pergunta proposta no título do post: Está valendo a pena ? Sim está, afinando a estratégia da para ser sócio de grandes fundos com bons empreendimentos. Estou colocando muita energia e dedicação nesses tipos de ativos, pois acredito que se continuarmos do jeito que estamos, premiando muito bem sem risco na RF, nosso país vai pro ralo. A salvação está no mercado, em produzir e não em deixar o dinheiro parado.

Forte abraço e bons investimentos.